Författare: Styrelse MNE

På Årsstämman den 15 oktober 2020 föreslår styrelsen att föreningen ska införa en avgift på den källaryta som en lägenhet utökas med när den köper loss yta och bygger ner i källarplanet. Med anledning av styrelsens förslag har det inkommit kloka frågor som vi vill samla och besvara nedan så att alla i föreningen får samma möjligheter att sätta sig in i frågan.

Våra avgifter skall på ett så rättvist sätt som möjligt täcka föreningens kostnader såsom uppvärmning, drift och tekniskt underhåll.  Vårt avgiftssystem, dvs det sätt som vi fördelar kostnaderna på våra medlemmar utgår till största delen från lägenhetens storlek. Systemet gör skillnad på olika typer av lägenhetsyta där varje yta har en viktning i procent. Vanlig lägenhetsyta i plan 1 och 2 (och i vissa fall plan 3 för vårt äldsta hus Tallen 3) är normerande och viktas därför som 100%.

Styrelsen rekommenderar stämman att besluta om ett införande av en avgiftsfördelning för nedbyggda källare i enlighet med tabellen nedan.

Vanliga frågor och svar

Bör vi inte besluta om hela fördelningssystemet? Kan man verkligen bara bryta ut frågan om källaryta?

Att förändra ett avgiftssystem är något som alla experter avråder ifrån. Att vi så sent som 2013 tog det drastiska beslutet att ändå göra just detta härstammade i att vi tidigare hade en mycket kritiserad och ytterst ovanlig fördelning av föreningens kostnader. Den nuvarande avgiftsfördelningen infördes efter beslut i två på varandra följande föreningsstämmor. Beslutet togs med en överväldigande majoritet (röstsiffrorna 47-2 samt 31-1) och bör därför anses spegla föreningens vilja. Idag fördelar vi våra avgifter mer likt hur de allra flesta andra bostadsrättsföreningar gör.

Frågan om avgift på källaryta ska ses som ett tillägg till nuvarande system och den enda orsaken till att föreningen inte tog med det redan 2013 var att det då inte var aktuellt för någon att bygga ned.

Bör vi inte samtidigt se över avgifterna för uppbyggda vindar?

Vad gäller avgiftsnivåerna för vindsytor har föreningen inte mött någon kritik sedan avgiften infördes 2013. Nivåerna vi har idag är också fullt jämförbara med flera av våra grannföreningar här i området och eftersom experter avråder från att förändra avgiftsfördelning så ser styrelsen ingen anledning att lyfta in viktningen av vindytor i detta förslag.

Bör vi inte också besluta om priset för att köpa loss yta för tillbyggnad?

Priset för att köpa loss yta på källare och vind är en separat fråga som inte har bäring på hur föreningen fördelar sina kostnader. Köpeskillingen resulterar i en engångsintäkt som ska motsvara värdet för föreningen på den yta som säljs. Avgiftsnivån ska spegla hur föreningen skapar en rättvis fördelning av sina kostnader, oavsett på vilken nivå dessa kostnader ligger.

Priset för att köpa loss föreningens yta speglar det värde som föreningen anser sig förlora i samband med en tillbyggnad. Det är en engångsintäkt och den är kvantifierad, dvs den är bestämd till ett visst belopp. Köpeskillingen för en friköpt yta är alltså en tillfällig intäkt för föreningen som ska täcka värdeförlusten.

Köpeskillingen för en yta och den löpande avgiften för samma yta är två helt olika typer av intäkter för föreningen, och de motsvarar två helt olika saker. Avgiften är en andel av föreningens totala kostnader som den ytan anses kunna ansvara för. Detta innebär att avgiften är en kontinuerlig intäkt för föreningen som hela tiden står i relation till föreningens kostnader, medan köpeskillingen för samma yta är en tillfällig intäkt som endast kan spegla föreningens värdeförlust för den friköpta ytan.

Priset för att köpa loss yta för att kunna bygga till sin lägenhet beslöts på föreningsstämma 2006. Det fanns då tre olika förslag att ta ställning till; 415 kr/kvm, 1500 kr/kvm och 4000 kr/kvm. Det förstnämnda förslaget vann med röstsiffrorna 37 mot 4 respektive 20 röster. Priset har inte justerats över tid och är alltså fortfarande 415 kr per kvm. Detta är något som styrelsen vill se över, men som inte är helt okomplicerat, och som sagt en helt separat fråga.

När ska avgifterna börja gälla?

Styrelsen vill med detta förslag till stämman få bekräftat att den föreslagna avgiftsfördelningen för källarytor är något som föreningen vill gå vidare med. Röstar stämman för förslaget så är det styrelsens uppgift att ta fram en plan för hur vi inför de nya avgifterna. Hur styrelsen väljer att gå vidare är delvis beroende av dräneringen, men det kan också finnas andra faktorer som bör vägas in, inte minst frågan om eventuell uppdatering av de avtal som tagits fram och som också redan tecknats i flera fall.

Är det relevant att jämföra sig med våra grannföreningar då flera av dem har lägre avgifter än vad vi har?

Nivån på avgifterna är helt irrelevant i den här frågan då detta handlar helt och hållet om hur vi viktar våra olika lägenhetsytor när vi ska fördela våra kostnader, inte en fråga om storleken på våra totala kostnader. Viktningen är lika relevant oavsett hur stor eller liten total kostnad som avgifterna ska täcka.

Hur ser avtalen för källare ut jämfört med de för vindarna?

Avtalen för källare respektive vind kallas för Tilläggsupplåtelseavtal. Skillnaden dem emellan består främst i särskilda skrivningar för källaryta rörande ansvarsfördelning där föreningen vill undvika ansvar för skador som kan uppstå i den nedbyggda lägenheten, t ex på grund av översvämning.

Om stämman vill att föreningen tar ut en avgift på den föreslagna nivån för källare så är det rimligt att styrelsen i nästa steg ser hur vi kan få avtalen för källare och vind att bli så lika varandra som möjligt. Tilläggsupplåtelseavtalet för källaryta skrevs innan föreningen påbörjade arbetet med dränering och det ser ju idag ut som om vi kommer få bukt på de fuktproblem som varit största orsaken till de särskilda formuleringar som funnits med i avtalen för källarnedbyggnad.

Hur hanteras källare och vind i radhuslägenheterna i Björken 6?

I vår förening har vi många unika lägenheter, och kanske de mest unika är de fem så kallade radhuslägenheterna i Björken 6. De är originallägenheter från när huset byggdes 1925 med egen ingång och egen källare och vind.

Radhuslägenheterna har originalkällare vilket dels innebär att de inte tar någon föreningsgemensam yta i anspråk, dels saknar brandutgång i våningsplanet vilket betyder att de inte kan nyttja källarytan annat än för tillfällig vistelse. Samma förutsättningar gäller även för deras vindsytor.

Mot bakgrund av detta har styrelsen valt att särskilja mellan originalkällare i dessa fem lägenheter och de ytor som föreningen nu säljer till enskilda medlemmar för nedbyggnad. Styrelsen ser inte någon möjlighet att ta ut någon avgift för originalkällare när förslaget på avgiftsnivå för nedbyggda källarytor ligger såpass lågt som det gör.

Har förslaget beaktat att nedbyggd källaryta klassas som biarea och kan ej räknas som boyta vid försäljning vilket påverkar värdet på bostaden?

Både vinds- och källaryta klassas som biarea. För vindarna handlar det om att de saknar tillräcklig fönsteryta och för källarna är det fler faktorer som bidrar. Det är därför vi har en avgiftsfördelning som tar hänsyn till de olika ytornas beskaffenhet. Föreningen anser att yta är en bra parameter för att fördela kostnaderna men att de bör fördelas olika beroende på vilka förutsättningar de olika ytorna har. Däremot har föreningen ingen möjlighet att låta avgiftsnivån avspegla ett marknadsvärde. Lagstiftningen tillåter endast att avgiftsfördelningen utgår från föreningens faktiska kostnader och inte eventuella värdehöjande egenskaper hos varje lägenhet som t ex balkong, fönster i söderläge osv.

På Årsstämman 2019 fick styrelsen i uppdrag att kartlägga frågan om att kunna låsa våra grindar in till trädgårdarna och till nästa stämma komma med en förslag. Frågan har tidigare legat på respektive hus, men eftersom husens gårdar idag hänger bättre ihop samt en önskan om se över dyrare alternativ än nyckellåsning såsom kodlås är det naturligt att frågan lyfts centralt.

Idag har vi olika lösningar för olika hus. Våra hus i Tallen-kvarteret har alla låsta grindar förutom Tallen 3 som har en av sina grindar öppen. I Björken-kvarteret är alla grindar öppna men där det tidigare har varit nyckellås på grindarna in till Björken 7.

Styrelsen tog sig an arbetet genom att först identifiera tre olika trädgårdsområden som hänger ihop och som var för sig behöver hitta en gemensam hållning i frågan; Tallen-kvarterets hus har en väl sammanhängande gård och utgör ett område. Björken 6 vars enda förbindelse med de övriga Björken-husen är en dold stig genom en gemensam berså och rabatt utgjorde ett separat område, och de övriga Björken-husen som tydligare hänger ihop och dessutom, likt Tallen-husen, också delar nyttor utgjorde det sista området.

Genom husvärdarna i de berörda husen bad styrelsen varje område skapa sin egen arbetsgrupp som tillsammans med styrelsen skulle kunna arbeta fram och förankra ett förslag för det egna området. I Björken 6 gick arbetet smidigt och med hjälp av husvärdar fattade huset i slutet på januari beslut om att behålla sina grindar olåsta med röstsiffrorna 15-4.

För styrelsens del var det svårare att få till en bra process i de övriga husen. Tallen-husen hade svårt att få ihop engagerade medlemmar till en arbetsgrupp, vilket kanske inte är så konstigt då frågan förmodligen inte upplevs så viktig i och med att de redan har låsta grindar. I de återstående Björken-husen har husvärdarna gjort ett bra jobb med att samla engagemang och i Björken 7 har man även hållit omröstningar om hur huset vill förhålla sig. Däremot har styrelsen inte hittat en bra arbetsform för de tre husen som säkerställer att alla boende får likadana förutsättningar i att göra sina röster hörda.

I mars i år fann styrelsen att vi inte skulle hinna bli gå vidare med frågan innan stämman som då fortfarande var planerad att som vanligt hållas i maj. Vi var då 7 medlemmar istället för de 11 som vi ska vara och styrelsens arbetsbörda var för tung för att allt skulle kunna göras samtidigt, inte minst dräneringen av Björken 7 och 6 som då startat. Styrelsen beslöt därför att pausa arbetet med grindfrågan och ta upp den igen efter stämman när styrelsen förhoppningsvis är fulltalig igen.

Styrelsens ambition är att till stämman 2021 ha en färdig plan för hanteringen av frågan om låsta grindar samt förhoppningsvis även förankrat en lösning för respektive område.