Dags för årsstämma 2021

Varmt välkomna till årets stämma för bostadsrättsföreningen Malmö Nya Egnahemsförening torsdagen den 7 oktober klockan 19:00.

Med anledning av Covid-19 och efter de positiva erfarenheterna från förra årets stämma vill vi lyfta fram möjligheten att delta digitalt. Vi håller därför mötet även på Google Meet där det finns möjlighet att, precis som på den fysiska stämman, rösta och ställa frågor via den modererade chatten.

Ni hittar det digitala mötet här: (Stämman avslutad, länk borttagen).

För er som ändå vill delta fysiskt är vi som vanligt i Sorgenfriskolan, högst upp i salen intill musiksalen. Dessvärre ser vi oss tvungna att begränsa (det fysiska) deltagandet till endast en medlem per hushåll. Nedan följer årets dagordning. Med tanke på omständigheterna bjuder vi i år inte på någon mat eller dryck efter mötet.

Årsredovisningen för 2020 hittar ni här.

Om du inte har möjlighet att delta alls så kan din röst ändå räknas. Genom att ge en fullmakt till en granne som ska närvara fysiskt kan denne rösta i ditt ställe. På förekommen anledning vill understryka att en fullmakt inte kan innehålla instruktioner om hur ombudet skall rösta utan att det är upp till ombudet själv att avgöra. Nedan finner ni en blankett för fullmakt som ni kan ställa ut till valfri medlem i föreningen som ska närvara fysiskt.

Kallelse och Dagordning för Årsstämma 2021

Fullmakt för Årsstämma 2021

För er som är nyfikna på vad en stämma är och hur det går till så har föreningen Bostadsrätterna (tidigare SBC) satt ihop en matnyttig broschyr som ni kan ladda hem här. Här finns också en broschyr som beskriver hur ni kan göra om ni inte kan närvara men ändå vill rösta på dagordningens frågor. Har ni några frågor eller funderingar är ni såklart också välkomna att kontakta styrelsen.

Om föreningsstämma (Bostadsrätterna)

Om Fullmakt, ombud och biträde (Bostadsrätterna)

Dagordning

  1. Stämmans öppnande.
  2. Val av ordförande vid stämman.
  3. Anmälan av ordförandes val av protokollförare.
  4. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och röstlängd.
  5. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet.
  6. Fastställande av dagordning.
  7. Fråga om kallelse behörigen skett.
  8. Framläggande av styrelsens årsredovisning.
  9. Framläggande av revisorernas berättelse, eventuella anmärkningar och styrelsens förklaring däröver.
  10. Beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning.
  11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.
  12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.
  13. Fråga om arvoden till styrelseledamöter och revisorer.
  14. Beslut om antal ledamöter och suppleanter i styrelsen samt antal revisorsuppleanter.
  15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
  16. Val av revisorer och revisorssuppleanter.
  17. Val av extern revisor.
  18. Val av valberedning, som skall bestå av tre ledamöter varav en sammankallande.
  19. Styrelsens slutrapport angående utredning om kodlås på grindar.
  20. Styrelsens statusrapport avseende förslag för avgift på upplåten källaryta. Inget förslag klart.
  21. Styrelsen informerar.
  22. Stämmans avslutande.

FAQ om källaravgift

På Årsstämman den 15 oktober 2020 föreslår styrelsen att föreningen ska införa en avgift på den källaryta som en lägenhet utökas med när den köper loss yta och bygger ner i källarplanet. Med anledning av styrelsens förslag har det inkommit kloka frågor som vi vill samla och besvara nedan så att alla i föreningen får samma möjligheter att sätta sig in i frågan.

Våra avgifter skall på ett så rättvist sätt som möjligt täcka föreningens kostnader såsom uppvärmning, drift och tekniskt underhåll.  Vårt avgiftssystem, dvs det sätt som vi fördelar kostnaderna på våra medlemmar utgår till största delen från lägenhetens storlek. Systemet gör skillnad på olika typer av lägenhetsyta där varje yta har en viktning i procent. Vanlig lägenhetsyta i plan 1 och 2 (och i vissa fall plan 3 för vårt äldsta hus Tallen 3) är normerande och viktas därför som 100%.

Tabell 1. Kostnadsviktning beslutad av stämma 2013. Endast typ #1 klassas som boarea.

Styrelsen rekommenderar stämman att besluta om ett införande av en avgiftsfördelning för nedbyggda källare i enlighet med tabellen nedan.

Tabell 2. Tillägg till kostnadsviktning föreslagen till stämma 2020. Båda ytor klassas som biarea.

Vanliga frågor och svar

Bör vi inte besluta om hela fördelningssystemet? Kan man verkligen bara bryta ut frågan om källaryta?

Att förändra ett avgiftssystem är något som alla experter avråder ifrån. Att vi så sent som 2013 tog det drastiska beslutet att ändå göra just detta härstammade i att vi tidigare hade en mycket kritiserad och ytterst ovanlig fördelning av föreningens kostnader. Den nuvarande avgiftsfördelningen infördes efter beslut i två på varandra följande föreningsstämmor. Beslutet togs med en överväldigande majoritet (röstsiffrorna 47-2 samt 31-1) och bör därför anses spegla föreningens vilja. Idag fördelar vi våra avgifter mer likt hur de allra flesta andra bostadsrättsföreningar gör.

Frågan om avgift på källaryta ska ses som ett tillägg till nuvarande system och den enda orsaken till att föreningen inte tog med det redan 2013 var att det då inte var aktuellt för någon att bygga ned.

Bör vi inte samtidigt se över avgifterna för uppbyggda vindar?

Vad gäller avgiftsnivåerna för vindsytor har föreningen inte mött någon kritik sedan avgiften infördes 2013. Nivåerna vi har idag är också fullt jämförbara med flera av våra grannföreningar här i området och eftersom experter avråder från att förändra avgiftsfördelning så ser styrelsen ingen anledning att lyfta in viktningen av vindytor i detta förslag.

Bör vi inte också besluta om priset för att köpa loss yta för tillbyggnad?

Priset för att köpa loss yta på källare och vind är en separat fråga som inte har bäring på hur föreningen fördelar sina kostnader. Köpeskillingen resulterar i en engångsintäkt som ska motsvara värdet för föreningen på den yta som säljs. Avgiftsnivån ska spegla hur föreningen skapar en rättvis fördelning av sina kostnader, oavsett på vilken nivå dessa kostnader ligger.

Priset för att köpa loss föreningens yta speglar det värde som föreningen anser sig förlora i samband med en tillbyggnad. Det är en engångsintäkt och den är kvantifierad, dvs den är bestämd till ett visst belopp. Köpeskillingen för en friköpt yta är alltså en tillfällig intäkt för föreningen som ska täcka värdeförlusten.

Köpeskillingen för en yta och den löpande avgiften för samma yta är två helt olika typer av intäkter för föreningen, och de motsvarar två helt olika saker. Avgiften är en andel av föreningens totala kostnader som den ytan anses kunna ansvara för. Detta innebär att avgiften är en kontinuerlig intäkt för föreningen som hela tiden står i relation till föreningens kostnader, medan köpeskillingen för samma yta är en tillfällig intäkt som endast kan spegla föreningens värdeförlust för den friköpta ytan.

Priset för att köpa loss yta för att kunna bygga till sin lägenhet beslöts på föreningsstämma 2006. Det fanns då tre olika förslag att ta ställning till; 415 kr/kvm, 1500 kr/kvm och 4000 kr/kvm. Det förstnämnda förslaget vann med röstsiffrorna 37 mot 4 respektive 20 röster. Priset har inte justerats över tid och är alltså fortfarande 415 kr per kvm. Detta är något som styrelsen vill se över, men som inte är helt okomplicerat, och som sagt en helt separat fråga.

När ska avgifterna börja gälla?

Styrelsen vill med detta förslag till stämman få bekräftat att den föreslagna avgiftsfördelningen för källarytor är något som föreningen vill gå vidare med. Röstar stämman för förslaget så är det styrelsens uppgift att ta fram en plan för hur vi inför de nya avgifterna. Hur styrelsen väljer att gå vidare är delvis beroende av dräneringen, men det kan också finnas andra faktorer som bör vägas in, inte minst frågan om eventuell uppdatering av de avtal som tagits fram och som också redan tecknats i flera fall.

Är det relevant att jämföra sig med våra grannföreningar då flera av dem har lägre avgifter än vad vi har?

Nivån på avgifterna är helt irrelevant i den här frågan då detta handlar helt och hållet om hur vi viktar våra olika lägenhetsytor när vi ska fördela våra kostnader, inte en fråga om storleken på våra totala kostnader. Viktningen är lika relevant oavsett hur stor eller liten total kostnad som avgifterna ska täcka.

Hur ser avtalen för källare ut jämfört med de för vindarna?

Avtalen för källare respektive vind kallas för Tilläggsupplåtelseavtal. Skillnaden dem emellan består främst i särskilda skrivningar för källaryta rörande ansvarsfördelning där föreningen vill undvika ansvar för skador som kan uppstå i den nedbyggda lägenheten, t ex på grund av översvämning.

Om stämman vill att föreningen tar ut en avgift på den föreslagna nivån för källare så är det rimligt att styrelsen i nästa steg ser hur vi kan få avtalen för källare och vind att bli så lika varandra som möjligt. Tilläggsupplåtelseavtalet för källaryta skrevs innan föreningen påbörjade arbetet med dränering och det ser ju idag ut som om vi kommer få bukt på de fuktproblem som varit största orsaken till de särskilda formuleringar som funnits med i avtalen för källarnedbyggnad.

Hur hanteras källare och vind i radhuslägenheterna i Björken 6?

I vår förening har vi många unika lägenheter, och kanske de mest unika är de fem så kallade radhuslägenheterna i Björken 6. De är originallägenheter från när huset byggdes 1925 med egen ingång och egen källare och vind.

Radhuslägenheterna har originalkällare vilket dels innebär att de inte tar någon föreningsgemensam yta i anspråk, dels saknar brandutgång i våningsplanet vilket betyder att de inte kan nyttja källarytan annat än för tillfällig vistelse. Samma förutsättningar gäller även för deras vindsytor.

Mot bakgrund av detta har styrelsen valt att särskilja mellan originalkällare i dessa fem lägenheter och de ytor som föreningen nu säljer till enskilda medlemmar för nedbyggnad. Styrelsen ser inte någon möjlighet att ta ut någon avgift för originalkällare när förslaget på avgiftsnivå för nedbyggda källarytor ligger såpass lågt som det gör.

Har förslaget beaktat att nedbyggd källaryta klassas som biarea och kan ej räknas som boyta vid försäljning vilket påverkar värdet på bostaden?

Både vinds- och källaryta klassas som biarea. För vindarna handlar det om att de saknar tillräcklig fönsteryta och för källarna är det fler faktorer som bidrar. Det är därför vi har en avgiftsfördelning som tar hänsyn till de olika ytornas beskaffenhet. Föreningen anser att yta är en bra parameter för att fördela kostnaderna men att de bör fördelas olika beroende på vilka förutsättningar de olika ytorna har. Däremot har föreningen ingen möjlighet att låta avgiftsnivån avspegla ett marknadsvärde. Lagstiftningen tillåter endast att avgiftsfördelningen utgår från föreningens faktiska kostnader och inte eventuella värdehöjande egenskaper hos varje lägenhet som t ex balkong, fönster i söderläge osv.

Lås på grindar

På Årsstämman 2019 fick styrelsen i uppdrag att kartlägga frågan om att kunna låsa våra grindar in till trädgårdarna och till nästa stämma komma med en förslag. Frågan har tidigare legat på respektive hus, men eftersom husens gårdar idag hänger bättre ihop samt en önskan om se över dyrare alternativ än nyckellåsning såsom kodlås är det naturligt att frågan lyfts centralt.

Idag har vi olika lösningar för olika hus. Våra hus i Tallen-kvarteret har alla låsta grindar förutom Tallen 3 som har en av sina grindar öppen. I Björken-kvarteret är alla grindar öppna men där det tidigare har varit nyckellås på grindarna in till Björken 7.

Styrelsen tog sig an arbetet genom att först identifiera tre olika trädgårdsområden som hänger ihop och som var för sig behöver hitta en gemensam hållning i frågan; Tallen-kvarterets hus har en väl sammanhängande gård och utgör ett område. Björken 6 vars enda förbindelse med de övriga Björken-husen är en dold stig genom en gemensam berså och rabatt utgjorde ett separat område, och de övriga Björken-husen som tydligare hänger ihop och dessutom, likt Tallen-husen, också delar nyttor utgjorde det sista området.

Genom husvärdarna i de berörda husen bad styrelsen varje område skapa sin egen arbetsgrupp som tillsammans med styrelsen skulle kunna arbeta fram och förankra ett förslag för det egna området. I Björken 6 gick arbetet smidigt och med hjälp av husvärdar fattade huset i slutet på januari beslut om att behålla sina grindar olåsta med röstsiffrorna 15-4.

För styrelsens del var det svårare att få till en bra process i de övriga husen. Tallen-husen hade svårt att få ihop engagerade medlemmar till en arbetsgrupp, vilket kanske inte är så konstigt då frågan förmodligen inte upplevs så viktig i och med att de redan har låsta grindar. I de återstående Björken-husen har husvärdarna gjort ett bra jobb med att samla engagemang och i Björken 7 har man även hållit omröstningar om hur huset vill förhålla sig. Däremot har styrelsen inte hittat en bra arbetsform för de tre husen som säkerställer att alla boende får likadana förutsättningar i att göra sina röster hörda.

I mars i år fann styrelsen att vi inte skulle hinna bli gå vidare med frågan innan stämman som då fortfarande var planerad att som vanligt hållas i maj. Vi var då 7 medlemmar istället för de 11 som vi ska vara och styrelsens arbetsbörda var för tung för att allt skulle kunna göras samtidigt, inte minst dräneringen av Björken 7 och 6 som då startat. Styrelsen beslöt därför att pausa arbetet med grindfrågan och ta upp den igen efter stämman när styrelsen förhoppningsvis är fulltalig igen.

Styrelsens ambition är att till stämman 2021 ha en färdig plan för hanteringen av frågan om låsta grindar samt förhoppningsvis även förankrat en lösning för respektive område.

Äntligen – Årsstämma 2020

Varmt välkomna till årets försenade stämma för bostadsrättsföreningen Malmö Nya Egnahemsförening torsdag 15 oktober kl 19:00!

Med anledning av Covid-19 så vill vi begränsa (det fysiska) deltagandet till endast en medlem per hushåll. Det kommer att finnas möjlighet att delta via Google Meet och möjlighet att rösta via chatt-funktionen i mötet på följande länk: https://meet.google.com/cqj-ekss-joo.

Tack vare en lagändring kan ombud nu företräda fler än en medlem.Därför vill styrelsen uppmuntra alla medlemmar att rösta via ombud med bifogad blankett hellre än att närvara fysiskt. Fullmakten ställer ni ut antingen till en medlem som ni vet ska närvara fysiskt eller till någon i styrelsen. Nedan följer årets dagordning. Med tanke på omständigheterna bjuder vi i år inte på någon mat eller dryck efter mötet.

Kallelse och Dagordning för Årsstämma 2020

Fullmakt för Årsstämma 2020

För er som är nyfikna på vad en stämma är och hur det går till så har föreningen Bostadsrätterna (tidigare SBC) satt ihop en matnyttig broschyr som ni kan ladda hem här. Här finns också en broschyr som beskriver hur ni kan göra om ni inte kan närvara men ändå vill rösta på dagordningens frågor. Har ni några frågor eller funderingar är ni såklart också välkomna att kontakta styrelsen.

Om föreningsstämma (Bostadsrätterna)

Om Fullmakt, ombud och biträde (Bostadsrätterna)

Om lagändringar med anledning av Covid-19 (Bostadsrätterna)

Dagordning

  1. Stämmans öppnande.
  2. Val av ordförande vid stämman.
  3. Anmälan av ordförandes val av protokollförare.
  4. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och röstlängd.
  5. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet.
  6. Fastställande av dagordning.
  7. Fråga om kallelse behörigen skett.
  8. Framläggande av styrelsens årsredovisning.
  9. Framläggande av revisorernas berättelse, eventuella anmärkningar och styrelsens förklaring däröver.
  10. Beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning.
  11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.
  12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.
  13. Fråga om arvoden till styrelseledamöter och revisorer.
  14. Beslut om antal ledamöter och suppleanter i styrelsen samt antal revisorsuppleanter.
  15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
  16. Val av revisorer och revisorssuppleanter.
  17. Val av extern revisor.
  18. Val av valberedning, som skall bestå av tre ledamöter varav en sammankallande.
  19. Styrelsens rapport angående frågan om kodlås på grindar.
  20. Fråga om avgift på upplåten källaryta (se bilaga 1 på kallelsens baksida)
  21. Styrelsen informerar.
  22. Stämmans avslutande.

Bilaga 1 – Fråga om avgift på upplåten källaryta

Föreningen beslöt 2006 för att tillåta tillbyggnad på vind och källare. Sedan dess har det byggts upp på vind i cirka 50% av de lägenheter som haft möjlighet, medan det är först på senare tid som intresse och förutsättningar för nedbyggnad i källare aktualiserats.

Avgiftsfördelningen lades om 2013, dels för att man ansåg att vindsyta inte helt motsvarade boarea i plan 1 och 2, dels för att stora lägenheter blev oproportionerligt mycket dyrare i jämförelse med andra föreningars stora lägenheter. Det nuvarande avgiftssystemet fördelar 90% av föreningens kostnader baserat på lägenheternas storlek med viktning av olika typer av ytor utifrån dess unika egenskaper (se tabell nedan). De övriga 10% fördelas jämnt per lägenhet.

Tabell 1. Kostnadsviktning beslutad av stämma 2013. Endast typ #1 klassas som boarea.

Med nuvarande system så finns ingen viktning beslutad för källaryta vilket innebär att vi idag inte har möjlighet att debitera avgift för lägenheter som bygger ned i källare. Styrelsen har därför tagit fram ett förslag på hur källaryta ska kunna viktas enligt samma princip som för vindsytor.

Förslag

Styrelsen rekommenderar stämman att besluta om ett införande av en avgiftsfördelning för nedbyggda källare i enlighet med tabellen nedan.

Tabell 2. Tillägg till kostnadsviktning föreslagen till stämma 2020. Båda ytor klassas som biarea.

Beslutet bygger dels på en identifiering av de kvalitativa skillnader som finns mellan källar- och vindsyta, där styrelsen fört en dialog med de medlemmar som idag har byggt ned i källare. Dels bygger förslaget på en kartläggning av hur våra grannföreningar hanterat denna fråga där styrelsen fann att de flesta viktar ytor på samma sätt som vi och där deras viktning av källaryta ligger mellan 0,3 och 0,6. Vidare konstaterades att deras absoluta skillnad i viktning mellan källar- och vindsyta låg på 0,3 punkter, där styrelsens förslag till stämman ger en absolut skillnad på 0,4 punkter.

Årsstämman skjuts upp

Med anledning av Covid-19 har styrelsen beslutat att skjuta upp föreningens årsstämma till efter sommaren. Detta för att följa regeringens förbud mot sammankomster med mer än 50 personer och för att följa Folkhälsomyndighetens rekommendationer för att förhindra smittspridning och att skydda äldre och personer i riskgrupper.

Som förening är vi skyldiga att följa lagstiftning såsom Bostadsrättslagen och Lagen om ekonomiska föreningar. Därutöver måste vi också följa föreningens stadgar. Styrelsens beslut bryter mot paragraf 30 i våra stadgar vilken stipulerar att stämma skall hållas före maj månads utgång. Vår förhoppning är att ni medlemmar har överseende med detta med hänsyn till den rådande situationen. Medlem som anser att det är fel att bryta mot stadgarna kan ansöka om att Bolagsverket istället ska kalla till föreningsstämma. Jurister ställer sig dock tveksamma till om Bolagsverket kommer agera.

Det finns fler orsaker till varför det är klokt att skjuta upp årsstämman. Regeringen vill att det ska bli möjligt att hålla helt digitala stämmor i kombination med möjlighet till poströstning, det vill säga utan krav på möjlighet till fysisk närvaro och förbereder därför en ändring i lagen (2020:198). De nya reglerna föreslås börja gälla den 1 juni 2020 men är ännu inte beslutade.

Vår förhoppning är att vi kan genomföra Årsstämman i slutet på september och återkommer med exakt datum längre fram. En skriftlig kallelse kommer att delas ut senast två veckor före stämman. Vi hoppas då kunna erbjuda möjlighet att poströsta eller rösta med ombud, och förhoppningsvis också möjlighet för alla att delta digitalt.

Är du intresserad av att hjälpa till i föreningen så tveka inte att kontakta vår valberedning. Sammankallande för valberedningen är Jonas Gillberg i Björken 6 som enklast nås på epost här. Du kan också prata med Jens Jansson i Tallen 1 eller Erik Zivkovic i Björken 7.

Årsredovisning 2019

Här kommer en länk till årsredovisningen för 2019. Såväl vår revisor Thomas Swenson på EY (Ernst & Young) som våra interna revisorer Nils Möllerberg och Mattias Haraldsson har granskat allting utan anmärkningar.

Vi kan konstatera att det ur ekonomisk synvinkel var ett år utan några större överraskningar. Vi lyckades genomföra dränering av Tallen 3 utan att ta upp nya lån, bland annat tack vare vårt stora reliningsprojekt som avslutades i början av 2019 och som höll sig väl inom budget. Det var också ett milt år rent vädermässigt vilket ledde till något lägre uppvärmningskostnader än budgeterat.

Hör gärna av er till styrelsen om ni har några frågor eller funderingar.

Bättre kvalitet vid om- och tillbyggnader

Våra hus är gamla och många lägenheter har byggts om och renoverats flera gånger. Oftast blir det väldigt bra resultat, men inte alltid. Vi har vid reliningsarbetet upptäckt flera fall av köks- och badrumsrenoveringar av förändringar som inte är fackmannamässigt utförda, där man inte följt lagar och regler vilket lett till större risk för tillbud och problem och i vissa fall till och med faktiska funktionsfel.

Därför behöver föreningen veta att alla förändringar som påverkar våra gemensamma anläggningar blir fackmannamässigt utförda och att de följer branschregler, lagar och förordningar. Av den anledningen har föreningen inlett ett samarbete med Projab som är ett skånskt företag med just byggnadskvalitet som specialitet.

Projab ska i fortsättningen alltid anlitas när medlem vill bygga om eller bygga ut sin lägenhet. De ska genomföra en besiktning av utförda arbeten och ska även vara Kvalitetsansvarig (KA) när så behövs, en roll som Malmö stad kräver vid större förändringar.

Projab bör involveras så tidigt i processen som möjligt och styrelsen kan vara behjälplig för kontakt. Projab erbjuder också andra tjänster såsom projektledning om så önskas.

Läs mer om om- och tillbyggnader här.

Dags för Årsstämma 2019

Varmt välkomna till årets stämma för bostadsrättsföreningen Malmö Nya Egnahem. Mötet hålls torsdagen den 23/5 kl 19:00 och vi är som vanligt i Sorgenfriskolan, ingång A.

Efter mötet dröjer vi oss kvar i skolan och dricker något gott tillsammans med lite kallskuret, ost och kex från Möllans ost.

För att spara på miljön delar vi i år inte ut en tryckt årsredovisning till alla hushåll. Årsredovisningen finns istället att ladda ner här:

Årsredovisning 2018

Ni kan också få en utskriven årsredovisning genom att kontakta styrelsen.

För er som är nyfikna på vad en stämma är och hur det går till så har föreningen Bostadsrätterna (tidigare SBC) satt ihop en matnyttig broschyr som ni kan ladda hem här. Här finns också en broschyr som beskriver hur ni kan göra om ni inte kan närvara men ändå vill rösta på dagordningens frågor. Har ni några frågor eller funderingar är ni såklart också välkomna att kontakta styrelsen.

Om föreningsstämma (Bostadsrätterna)

Om Fullmakt, ombud och biträde (Bostadsrätterna)

Dagordning

Dagordningen finns också att ladda ner här.

  1. Stämmans öppnande.
  2. Val av ordförande vid stämman.
  3. Anmälan av ordförandes val av protokollförare.
  4. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och röstlängd.
  5. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet.
  6. Fastställande av dagordning.
  7. Fråga om kallelse behörigen skett.
  8. Framläggande av styrelsens årsredovisning.
  9. Framläggande av revisorernas berättelse, eventuella anmärkningar och styrelsens förklaring däröver.
  10. Beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning.
  11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.
  12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.
  13. Fråga om arvoden till styrelseledamöter och revisorer.
  14. Beslut om antal ledamöter och suppleanter i styrelsen samt antal revisorsuppleanter.
  15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
  16. Val av revisorer och revisorssuppleanter.
  17. Val av extern revisor.
  18. Val av valberedning, som skall bestå av tre ledamöter varav en sammankallande.
  19. Motion om stöket i trädgården i Tallen 2 (se separat blad – bilaga 1)
  20. Motion om kodlås till grindar i Björken 3 (se separat blad – bilaga 1)
  21. Motion om översyn av portar till trapphusen (se separat blad – bilaga 1)
  22. Motion om reparation av grindar i Tallen 1 (se separat blad – bilaga 1)
  23. Styrelsen informerar.
  24. Stämmans avslutande.

Bilaga 1 – Motioner till årsstämman 2019 samt styrelsens utlåtande

Motion om stöket i trädgården i Tallen 2
Motionsställare: Elisabeth Wiman, Tallen 2

Under ett husmöte i Tallen 2 för några år sedan framkom klagomål angående stöket i vår trädgård. Detta med anledning av alla leksaker, som vid upprepade tillfällen låg (och ligger) spridda över hela vår trädgård, Inne i buskage och på gångplattorna utanför våra portar och cykelställ. Utöver detta, trädgårdsmöbler som flyttas och inte ställs tillbaks till sina ursprungliga platser.

När man bor i privat villa med trädgård, så kan man lämna allt i vilken röra men vill. Men INTE när man bor i bostadsrätt, där alla har rätt till trivsel i dom allmänna utrymmena såsom bl.a. trädgården.

  1. Jag efterlyser nu att styrelsen och föreningen tar ansvar och gör något som är av bestående resultat. Det handlar om RESPEKT och HÄNSYN till grannar. Den situation jag beskriver har nu pågått i flera år utan att någon förbättring skett. En tydlig information om detta bör nu uppmärksammas under årsmötet.
  2. Eftersom muntliga tillsägelser inte har någon som helst effekt, så föreslår jag att MNE gör ett tillägg i föreningens Trivselregler. Där bör uttryckligen stå att leksaker etc måste plockas undan varje dag som barnen lekt på våra gemensamma utrymmen. Ett sådant tillägg finns i flera andra Bostadsrättsföreningars regler.

Styrelsens utlåtande

Boende i flerfamiljshus handlar ofta om kompromisser och hänsyn måste visas från alla parter. Självklart ska gångvägar och entréer hållas fria och det ska se fint ut i våra trädgårdar. Samtidigt är vi en barnrik förening och våra utemiljöer är unika för barn i storstadsmiljö. Det åligger alla medlemmar att hålla rent såväl inom- som utomhus. Styrelsen informerar regelbundet och vid behov om vilka skyldigheter man som medlem har.

Styrelsen rekommenderar stämman att besluta om att förtydliga föreningens trivselregler med följande tillägg under andra stycket rubricerat ”Säkerhet och samverkan”: ”Hjälp också till med att hålla rent och fint i våra trädgårdar och se till att gångvägar och entréer är framkomliga.”

Motion om kodlås till grindar i Björken 3
Motionsställare: Fabian Hvengård, Björken 3

Önskemål om att grindarna runt Björken 3 förses med kodlås. Personer som inte tillhör föreningen tar sig idag med lätthet in på baksidan av huset och rotar i soptunnor, rycker i ytterdörrar och sitter sommartid på bänkarna och röker/festar. Fastigheterna som ligger parallellt med Björken 3 (ej MNE) har grindar med kodlås och de har inte de beskrivna problemen.

Styrelsens utlåtande

Frågan om kodlås till grindar är aktuell för alla hus. Att sätta in kodlås på samtliga grindar i föreningen indikerar att bli alltför kostsamt eftersom styrelsen nu försöker hålla ner övriga utgifter i föreningen inför den nu pågående dräneringen. I samband med dräneringen läggs kanalisering för el till grindarna för att möjligheten ska finnas att ta upp frågan om kodlås på nytt när det ekonomiska läget är ett annat.

Styrelsen rekommenderar stämman att avslå begäran om kodlås till grindarna i Björken 3.

Motion om översyn av portar till trapphusen
Motionsställare: Fabian Hvengård, Björken 3

Föreningen bör låta en ”dörrspecialist” göra en översyn av de ytterdörrar i föreningen som under lång tid haft problem med funktionen, att stängas och öppnas på ett smidigt sätt och att inte gå att öppna genom att endast dra i dörrhandtaget. Det har hitintills inte räckt med de insatser Hagtorns försökt göra och ytterdörrarnas bristfälliga funktion leder till att personer med tveksamma syften med lätthet tar sig in i trapphusen.

Styrelsens utlåtande

Funktionaliteten hos våra portar ingår i vår fastighetsskötare Hagtorns uppdrag. Då enklare åtgärder inte hjälpt på vissa portar har Hagtorns i vintras lyft frågan till styrelsen som tagit beslut på att de ytterdörrar som har problem med ska åtgärdas med nya dörrstängare. Det finns även ett par portar där Hagtorns föreslagit andra åtgärder men där styrelsen ännu inte fattat något beslut. Det är alltså ett pågående ärende hos såväl Hagtorns som hos styrelsen.

Styrelsen rekommenderar stämman att avslå begäran om en särskild översyn av föreningens portar.

Motion om reparation av grindar i Tallen
Motionsställare: Martin Gagner, Tallen 1

Ge styrelsen i uppdrag att tillse att de två grindarna till gården Tallen 1 återställs till gott bruksskick, såsom innan läggningen av grusgång sommaren 2017, innan september månads utgång. Med gott bruksskick avses att grindarna ska kunna öppnas och stängas utan stor kraft, samt att de ska kunna låsas och låsas upp med nyckel. Återställandet av grindarna ska vara utfört med sådan kvalitet att de förblir i gott bruksskick åtminstone till nästkommande årsstämma, då ärendet ska återrapporteras.

Styrelsens utlåtande

Självklart ska alla föreningens grindar fungera på ett tillfredsställande sätt. Enklare åtgärder ingår i fastighetsskötarens uppdrag medan stööre insatser beslutas av styrelsen. Återställandet av grindarna i Tallen 1 är ett pågående ärende sedan 2017 och har tyvärr tagit alldeles för lång tid. Styrelsen vill här passa på att be alla berörda om ursäkt för att vi inte har lyckats lösa detta tidigare. Styrelsen rekommenderar stämman att bifalla motionen om en tidsgräns till september månads utgång.

Dränering av Tallen 3

Som tidigare sagts har vi i alla hus fuktproblem av varierande grad i källarna. I många fall handlar det om att det rinner in vatten utmed källarväggarna vid kraftigare eller mer långvarigt regn. Förutom den direkta fukten på väggar och golv orsakar detta även att puts lossnar från innerväggarna.

Då vi konstaterat att husen saknar dränering så är det tydligt att husen tar skada av att fuktig matjord ”trycker in” vatten i husgrunden. Detta är inget akut problem men bör enligt expertis åtgärdas inom en tioårsperiod, lite beroende på hus. I vår kartläggning av fuktproblemen så har vi konstaterat att Tallen 3 är värst utsatt för fuktproblem. Därefter bedömer vi att Björken 6 och 7 kommer och föreningens övriga fyra hus delar tredjeplats i grad av problem.

Fuktproblem i Tallen 3 efter regn 10 mars 2019.

Efter att ha konsulterat vår projektledare Bengt Mattsson från reliningsprojektet samt ytterligare en expert kan vi konstatera att det inte finns så många alternativ för att åtgärda de här problemen. Bengt som tidigare bl a varit VA-chef i Malmö stad har stor erfarenhet av den här typen av frågor. Vi måste gräva ner en dränering runt hela huskroppen samt sätta s k Isodrän-skivor utmed hela husgrunden. Vi ska också separera dagvattenledningar från stuprör och markbrunnar ifrån avloppsledningen och istället leda dagvattnet runtom huset. Då kan vi nämligen sätta in backventil på avloppsledningen för att på så sätt skydda oss från att vatten tränger upp genom golvbrunnarna, något som hände under den stora översvämningen 2014. Ni kan läsa mer om dränering och Isodrän här.

Exempel på dränering för husgrund med betongsula liknande våra hus.

Innan vi går vidare med planering, budgetering och upphandling för alla hus har vi i styrelsen beslutat oss för att genomföra dränering för Tallen 3 som ett pilotprojekt. Detta för att dels åtgärda huset med mest akuta problem, dels för att få en djupare förståelse för allt arbete och alla kostnader i ett sådant här projekt. Vi får också möjlighet att utvärdera uppnådda effekter innan vi går vidare. Vi kommer också låta fotodokumentera alla arbetsmoment för att ha som underlag vid kommande upphandling.

Inför pilotprojektet har vi tagit in offerter från tre välrenommerade entreprenörer utifrån ett anbudsunderlag där bland annat erfarenheterna från provgrävningarna i Björken 7 och Tallen 3 fanns med. Bland dessa anbud har vi valt Park och Vatten AB dels på pris, dels för att vi har goda erfarenheter av dem sedan tidigare. Bengt Mattsson kommer att vara vår projektledare under hela pilotprojektet inklusive utvärdering.

Vår plan är att dräneringsarbetet genomförs under maj och juni i år. Vi har ett fördelaktigt tillfälle att genomföra denna pilot nu. Styrelsen har efter reliningsarbetet samt kartläggningen av fuktproblemen jobbat upp en god kompetens i frågan och vi kan ta fortsatt hjälp av Bengt Mattsson. Vi har också en god likviditet då reliningsprojektet inte kostade riktigt så mycket som vi lånat upp. Och även om de fuktiga källarna inte är ett akut problem att åtgärda så vill börja så fort som möjligt för att ha bättre möjlighet att sprida ut de totala kostnaderna över många år.

Vi räknar med att pilotprojektet totalt kommer kosta cirka 2,5 Mkr. Vi bedömer att vi kan genomföra projektet inom ramen för den för den fastlagda avgiftsnivån och budgeten för 2019, då budgeten innehåller underhållsutgifter på cirka 1,3 Mkr samt att det finns överskottslikviditet (pengar kvar) som har uppstått vid upplåning till reliningprojektet. Om föreningens lånenivå påverkas för 2019 är detta endast marginellt. Dock innebär det att övrigt underhållsarbete måste prövas och omprioriteras. Stora poster avser underhåll av källare och i framtiden fasadrenoveringar. Dessa är rationellt att skjuta på framtiden då de påverkas av fukten och därför bör underhållas när dräneringen är klar.

Nästa steg efter förhandling och kontraktsskrivning är att hålla ett informationsmöte med de boende i Tallen 3. Vi återkommer med mer information.

Fukt i källare

Under hösten har styrelsen samlat in information om vilka problem som upplevs rörande fukt i källarna. Vi har fått in mycket dokumentation och även om våra hus är byggda på ett sådant sätt att källarna är lite fuktiga så har vi funnit att det finns stora skillnader. Det finns i stort sett i alla hus ett eller flera ställen där problemen är så stora att de bör åtgärdas. I flera fall handlar det om fuktproblem som kan påverka byggnaderna negativt på lång sikt.

Vi har under januari också låtit gräva upp hål utmed Tallen 3 och Björken 7 för att bättre förstå hur husen är byggda och hur det ser ut runt husgrunden. Vi fann att husen är byggda direkt ovanpå matjord och med matjord runt om alla grunder. Vi fann också att det saknades någon som helst form av dränering dessutom att dagvattenledningarna från stuprören är i dåligt skick. Mot bakgrund av vad detta så är det inte så konstigt att vi har fuktiga källare. Matjorden binder vatten som dels kommer direkt från regn men också från stuprören. Den fuktiga jorden trycker mot källargrunden som ”suger” in fukten in i huset.

Vi kommer nu under våren titta på vilka alternativ som finns för att åtgärda vissa eller alla problem vi dokumenterat.

Vi vill också passa på att tacka alla er medlemmar som inkommit med dokumentation av fuktproblem ni funnit i källarna. Tack!