Funderar du på att renovera eller flytta kök eller badrum? Eller genomföra en annan större förändring i din lägenhet såsom tillbyggnad upp på vind eller ner i källare? Läs då följande!
All text i blått finns det länkar till. Se även länksamling allra sist.
Processen steg för steg
Steg 1: Läs noga all text på denna sida!
Steg 2: Gå igenom Checklista inför renovering och ombyggnad MNE.
Steg 3: Kontakta alltid Stadsbyggnadskontoret (SBK) angående ditt projekt för att kontrollera om bygglov/teknisk anmälan behövs. Begär skriftligt svar!
Steg 4: Tag fram ritningar och en beskrivning av ditt projekt.
Steg 5: Fyll i blanketten Anmälan av renovering och ombyggnad MNE Steg 1 och skicka till styrelse.mne@gmail.com.
Presentera förslaget på husmöte och skicka snarast därefter in protokoll till styrelsen. Av protokollet ska framgå om husmötet beslutat att godkänna förslaget eller ej, vilka som deltagit på mötet, hur deltagarna röstat (ja/nej/avstod) samt eventuella kommentarer och invändningar.
Steg 6: Styrelsen återkopplar med preliminärbesked samt med en uppdaterad lista med förslag på besiktningsfirmor som kan användas och vad som kan behöva förtydligas innan beslut.
Steg 7: Fortsätt planering: -Kontakta entreprenör/entreprenörer, besiktningsfirma, KA, husvärd.
Steg 8: Fyll i blanketten Anmälan av renovering och ombyggnad MNE Steg 2 och kontakta styrelsen igen för slutgiltigt godkännande.
Steg 9: Styrelsens godkännande kan ges om följande villkor uppfylls:
- Ritning finns där renoveringen/ombyggnaden framgår. Vid uppbyggnad på vind och nedbyggnad i källare ska även framgå hur stor yta som ska upplåtas samt eventuella förändringar av förråd och/eller gemensamma ytor som tillbyggnaden resulterar i. Av ritning ska även lägenhetens ytterväggar/lägenhetsskiljande väggar framgå samt det ska framgå att tillbyggnaden uppfyller samtliga föreningens krav och riktlinjer.
- Medlem har inkommit med beviljad teknisk anmälan eller beviljat bygglov baserat på ritning enligt punkt ovan.
- Husmötesprotokoll finns där majoritet av husets medlemmar bör ha godkänt tillbyggnadsförslaget (OBS ej ett krav, husmötet är dock vägledande i styrelsens beslut).
- Medlem har säkerställt att grannar har de förråd som de har rätt till enligt föreningens riktlinjer. Detta gäller vid uppbyggnad på vind och nedbyggnad i källare.
- Medlem har säkerställt att renoveringen/ombyggnaden följer lagar och regler gällande bl.a. brandskydd och ventilation. Även branschpraxis och certifieringar ska uppfyllas, t.ex. Säker Vatten.
- Medlem har skickat in ifyllda blanketter (1 och 2) för anmälan om renovering och ombyggnad.
Steg 10: Genomförande av renovering och ombyggnad.
Steg 11: Komplett slutdokumentation skickas in till styrelsen. Detta innefattar bl.a. godkänt slutbesiktningsprotokoll, godkännande av kontrollplan av KA (i de fall KA krävts, annars åligger detta medlem), uppmätningsprotokoll av certifierad firma (gäller vid tillbyggnad) samt certifieringar som är aktuella för projektet (t.ex. Säker Vatten).
Bakgrund och fördjupning till ”Renovering och ombyggnad.”
Innehåll
- Allmänt
- Kontroll och kvalitetssäkring
- Renovering och ombyggnad i lägenhet
- Tillbyggnad på vind eller i källare
- Sammanslagning eller delning av lägenhet
- Att tänka på
- Allmänt
Som medlem måste du alltid kontakta styrelsen vid större förändringar i lägenheten. Följande förändringar av, eller anslutningar till, föreningens anläggning måste på förhand godkännas av styrelsen såsom;
- Vatten- och avloppsledningar,
- Värmeledningar, radiatorer,
- Ventilationskanaler och ventiler,
- Fast installation av el,
- Ytterdörrar och fönster,
Styrelsens godkännande krävs också för förändringar i lägenhetens förutsättningar för;
- Uppvärmning,
- Ventilation,
- Brandsäkerhet,
- Konstruktion, till exempel bärande väggar,
För att kunna ansöka om all form av renovering eller ombyggnad måste man vara medlem i föreningen samt ha tillträde till lägenheten.
Föreningen har utarbetat en Checklista inför renovering och ombyggnad MNE. Denna lista kan med fördel användas i kontakt med såväl entreprenör, arkitekt, Stadsbyggnadskontoret samt besiktningsfirma.
- Kontroll och kvalitetssäkring
- Ofta krävs att Malmö stad godkänner en önskad förändring. Det kan antingen vara ett bygglov eller en teknisk anmälan som behövs om bärande konstruktioner berörs eller planlösningen avsevärt påverkas, om man ska installera eller väsentligt ändra rökkanal, anordningar för ventilation, vatten och avlopp eller om man ska göra en ändring som väsentligt påverkar brandskyddet. Kontakta alltid Stadsbyggnadskontoret, SBK. Begär skriftligt svar! Då får du också reda på om det krävs Kontrollansvarig (KA) Den kontrollansvariges ansvar är att övervaka att kraven i gällande bygglagstiftning fullföljs. Läs mer om rollen som Kontrollansvarig på Boverket eller på Malmö Stads hemsida.
- Den tillsyn som KA genomför är inte tillräcklig för att föreningen, och därmed alla medlemmar inklusive den som renoverar eller bygger om, kan känna sig trygga med att alla byggnadstekniska förutsättningar beaktas för våra äldre hus.
Föreningen behöver därför alltid veta att förändringar som påverkar våra gemensamma anläggningar är fackmannamässigt utförda och att de följer alla branschregler, lagar och förordningar. Därför kräver föreningen att en besiktningsfirma följer genomförandeprocessen, ofta både före, under och efter det att arbetet avslutats praktiskt. Kontakta styrelsen som har en lista med förslag på firmor specialiserade på besiktning. De kan även ta KA-uppdrag. Samtliga firmor känner till föreningen och har erbjudit att åta sig uppdrag åt medlemmar. Medlemmen får själv bekosta besiktningen. Det är viktigt att säkerställa att all förändring som en medlem önskar göra i sin lägenhet inte på något sätt, varken materiellt eller ekonomiskt, drabbar övriga i föreningen.
- Renovering och ombyggnad i lägenhet
Detta kan till exempel vara omdisponering av rum som flytt av kök, flytt av vatten-och avloppsledningar inom ett befintligt kök, byte av ytskikt i badrum i samband med renovering, ingrepp i bärande väggar där till exempel en dörr ska sättas in mm.
Kontakta alltid Stadsbyggnadskontoret, SBK, och styrelsen med förfrågan. Begär skriftligt svar! All renovering och ombyggnad kräver besiktning när föreningens installationer berörs, även ytskikt. Du som medlem får stå för den kostnaden. Det är klokt att i ett tidigt stadium av planeringen ta kontakt med den besiktningsfirma du väljer, då de ofta kan komma med bra tips och förslag som en del i planeringsprocessen. De vill även ofta ha sett hur till t.ex. kök ser ut innan man påbörjar renovering och/eller ombyggnad.
- Tillbyggnad på vind eller i källare
Våren 2006 fattade föreningen beslut om att sälja ut oinrett vinds- och källarutrymme till medlemmar som önskar bygga ut sina lägenheter. Alla föreningens sju hus har olika förutsättningar och därför blir lösningarna på uppbyggnader olika för olika hus, vilket är orsaken till att styrelsen prövar varje ärende individuellt med utgångspunkt i våra riktlinjer.
Det är inte möjligt att garantera en framtida tillbyggnad till presumtiva köpare av lägenheter i föreningen. En ansökan till styrelsen måste föregås av diskussion med de boende i det berörda huset och därför tillåter vi endast medlemmar i föreningen med tillträde till lägenheten att ansöka om godkännande av tillbyggnad.
All renovering och ombyggnad kräver besiktning när föreningens installationer berörs vilket också alltid blir fallet när man bygger upp på vind eller ner i källare. Du som medlem får stå för den kostnaden. Det är klokt att i ett tidigt stadium av planeringen ta kontakt med den besiktningsfirma du väljer då de ofta kan komma med bra tips och förslag som en del i planeringsprocessen.
I dagsläget ligger köpesumman för vinds- och källarutrymme för tillbyggnad på 415 kr/m2.
Här nedan kan du ladda hem riktlinjer för hur processen går till. Här finns också det upplåtelseavtal som upprättas vid köp av yta.
- Sammanslagning eller delning av lägenhet
En lägenhet är i juridisk bemärkelse en nyttjanderätt till en upplåtelse som bostadsrätt. Det är endast föreningen som via stämma kan skapa en upplåtelse. Kravet på en upplåtelse är att den beskriver hela objektet samt att objektets alla rum kan nås via en och samma ytterdörr. Därför måste en juridisk sammanslagning eller delning föregås av att medlemmen öppnat upp eller byggt igen mellan lägenheterna.
Innan en fysisk sammanslagning eller delning görs måste förslaget först godkännas av styrelsen. För ett godkännande krävs att man intygar att man planerar genomföra en juridisk delning eller sammanslagning. I övrigt är det samma villkor som för en ombyggnad.
En juridisk delning eller sammanslagning går till på ungefär samma sätt. För en delning av lägenhet krävs att föreningen köper tillbaka nyttjanderätten för att sedan via en stadgeenligt kallad föreningsstämma upplösa denna. Därefter kan stämman besluta om nya nyttjanderätter som ska upplåtas som bostadsrätter och som då till sist kan säljas tillbaka till medlemmen. Stämmans beslut kräver endast enkel majoritet av de närvarande medlemmarna.
Även här är det alltså viktigt att tidigt i processen ta kontakt med styrelsen och informera om planerna, så att styrelsen i god tid kan ta ställning till ärendet och hjälpa till med processen. Vi har också erfarit att man alltid måste kontakta Stadsbyggnadskontoret, SBK, med anmälan i dessa ärenden och begära skriftligt svar!
Alla omkostnader (inklusive föreningens) i samband med delning eller sammanslagning av lägenhet bekostas av bostadsrättsinnehavaren.
Rutin för delning och sammanslagning av lägenhet
- Att tänka på
Tänk på att du som medlem har ansvar för alla ledningar för vatten, avlopp, fjärrvärme, gas, el och kanaler för ventilation som inte installerats av föreningen.
Vi hänvisar till Bostadsrättslagen 7 kap 12 §, första och andra stycket samt Föreningens stadgar § 15, fjärde stycket.
Länksamling
Checklista inför renovering och ombyggnad MNE
Anmälan av renovering och ombyggnad MNE Steg 1
Anmälan av renovering och ombyggnad MNE Steg 2
Riktlinjer för tillbyggnad (vind) (källare)
Tilläggsupplåtelseavtal (vind) (källare)
Rutin för delning och sammanslagning av lägenhet
Historiska ritningar – för aktuella ritningar, kontakta Stadsbyggnadskontoret