FAQ om källaravgift

På Årsstämman den 15 oktober 2020 föreslår styrelsen att föreningen ska införa en avgift på den källaryta som en lägenhet utökas med när den köper loss yta och bygger ner i källarplanet. Med anledning av styrelsens förslag har det inkommit kloka frågor som vi vill samla och besvara nedan så att alla i föreningen får samma möjligheter att sätta sig in i frågan.

Våra avgifter skall på ett så rättvist sätt som möjligt täcka föreningens kostnader såsom uppvärmning, drift och tekniskt underhåll.  Vårt avgiftssystem, dvs det sätt som vi fördelar kostnaderna på våra medlemmar utgår till största delen från lägenhetens storlek. Systemet gör skillnad på olika typer av lägenhetsyta där varje yta har en viktning i procent. Vanlig lägenhetsyta i plan 1 och 2 (och i vissa fall plan 3 för vårt äldsta hus Tallen 3) är normerande och viktas därför som 100%.

Tabell 1. Kostnadsviktning beslutad av stämma 2013. Endast typ #1 klassas som boarea.

Styrelsen rekommenderar stämman att besluta om ett införande av en avgiftsfördelning för nedbyggda källare i enlighet med tabellen nedan.

Tabell 2. Tillägg till kostnadsviktning föreslagen till stämma 2020. Båda ytor klassas som biarea.

Vanliga frågor och svar

Bör vi inte besluta om hela fördelningssystemet? Kan man verkligen bara bryta ut frågan om källaryta?

Att förändra ett avgiftssystem är något som alla experter avråder ifrån. Att vi så sent som 2013 tog det drastiska beslutet att ändå göra just detta härstammade i att vi tidigare hade en mycket kritiserad och ytterst ovanlig fördelning av föreningens kostnader. Den nuvarande avgiftsfördelningen infördes efter beslut i två på varandra följande föreningsstämmor. Beslutet togs med en överväldigande majoritet (röstsiffrorna 47-2 samt 31-1) och bör därför anses spegla föreningens vilja. Idag fördelar vi våra avgifter mer likt hur de allra flesta andra bostadsrättsföreningar gör.

Frågan om avgift på källaryta ska ses som ett tillägg till nuvarande system och den enda orsaken till att föreningen inte tog med det redan 2013 var att det då inte var aktuellt för någon att bygga ned.

Bör vi inte samtidigt se över avgifterna för uppbyggda vindar?

Vad gäller avgiftsnivåerna för vindsytor har föreningen inte mött någon kritik sedan avgiften infördes 2013. Nivåerna vi har idag är också fullt jämförbara med flera av våra grannföreningar här i området och eftersom experter avråder från att förändra avgiftsfördelning så ser styrelsen ingen anledning att lyfta in viktningen av vindytor i detta förslag.

Bör vi inte också besluta om priset för att köpa loss yta för tillbyggnad?

Priset för att köpa loss yta på källare och vind är en separat fråga som inte har bäring på hur föreningen fördelar sina kostnader. Köpeskillingen resulterar i en engångsintäkt som ska motsvara värdet för föreningen på den yta som säljs. Avgiftsnivån ska spegla hur föreningen skapar en rättvis fördelning av sina kostnader, oavsett på vilken nivå dessa kostnader ligger.

Priset för att köpa loss föreningens yta speglar det värde som föreningen anser sig förlora i samband med en tillbyggnad. Det är en engångsintäkt och den är kvantifierad, dvs den är bestämd till ett visst belopp. Köpeskillingen för en friköpt yta är alltså en tillfällig intäkt för föreningen som ska täcka värdeförlusten.

Köpeskillingen för en yta och den löpande avgiften för samma yta är två helt olika typer av intäkter för föreningen, och de motsvarar två helt olika saker. Avgiften är en andel av föreningens totala kostnader som den ytan anses kunna ansvara för. Detta innebär att avgiften är en kontinuerlig intäkt för föreningen som hela tiden står i relation till föreningens kostnader, medan köpeskillingen för samma yta är en tillfällig intäkt som endast kan spegla föreningens värdeförlust för den friköpta ytan.

Priset för att köpa loss yta för att kunna bygga till sin lägenhet beslöts på föreningsstämma 2006. Det fanns då tre olika förslag att ta ställning till; 415 kr/kvm, 1500 kr/kvm och 4000 kr/kvm. Det förstnämnda förslaget vann med röstsiffrorna 37 mot 4 respektive 20 röster. Priset har inte justerats över tid och är alltså fortfarande 415 kr per kvm. Detta är något som styrelsen vill se över, men som inte är helt okomplicerat, och som sagt en helt separat fråga.

När ska avgifterna börja gälla?

Styrelsen vill med detta förslag till stämman få bekräftat att den föreslagna avgiftsfördelningen för källarytor är något som föreningen vill gå vidare med. Röstar stämman för förslaget så är det styrelsens uppgift att ta fram en plan för hur vi inför de nya avgifterna. Hur styrelsen väljer att gå vidare är delvis beroende av dräneringen, men det kan också finnas andra faktorer som bör vägas in, inte minst frågan om eventuell uppdatering av de avtal som tagits fram och som också redan tecknats i flera fall.

Är det relevant att jämföra sig med våra grannföreningar då flera av dem har lägre avgifter än vad vi har?

Nivån på avgifterna är helt irrelevant i den här frågan då detta handlar helt och hållet om hur vi viktar våra olika lägenhetsytor när vi ska fördela våra kostnader, inte en fråga om storleken på våra totala kostnader. Viktningen är lika relevant oavsett hur stor eller liten total kostnad som avgifterna ska täcka.

Hur ser avtalen för källare ut jämfört med de för vindarna?

Avtalen för källare respektive vind kallas för Tilläggsupplåtelseavtal. Skillnaden dem emellan består främst i särskilda skrivningar för källaryta rörande ansvarsfördelning där föreningen vill undvika ansvar för skador som kan uppstå i den nedbyggda lägenheten, t ex på grund av översvämning.

Om stämman vill att föreningen tar ut en avgift på den föreslagna nivån för källare så är det rimligt att styrelsen i nästa steg ser hur vi kan få avtalen för källare och vind att bli så lika varandra som möjligt. Tilläggsupplåtelseavtalet för källaryta skrevs innan föreningen påbörjade arbetet med dränering och det ser ju idag ut som om vi kommer få bukt på de fuktproblem som varit största orsaken till de särskilda formuleringar som funnits med i avtalen för källarnedbyggnad.

Hur hanteras källare och vind i radhuslägenheterna i Björken 6?

I vår förening har vi många unika lägenheter, och kanske de mest unika är de fem så kallade radhuslägenheterna i Björken 6. De är originallägenheter från när huset byggdes 1925 med egen ingång och egen källare och vind.

Radhuslägenheterna har originalkällare vilket dels innebär att de inte tar någon föreningsgemensam yta i anspråk, dels saknar brandutgång i våningsplanet vilket betyder att de inte kan nyttja källarytan annat än för tillfällig vistelse. Samma förutsättningar gäller även för deras vindsytor.

Mot bakgrund av detta har styrelsen valt att särskilja mellan originalkällare i dessa fem lägenheter och de ytor som föreningen nu säljer till enskilda medlemmar för nedbyggnad. Styrelsen ser inte någon möjlighet att ta ut någon avgift för originalkällare när förslaget på avgiftsnivå för nedbyggda källarytor ligger såpass lågt som det gör.

Har förslaget beaktat att nedbyggd källaryta klassas som biarea och kan ej räknas som boyta vid försäljning vilket påverkar värdet på bostaden?

Både vinds- och källaryta klassas som biarea. För vindarna handlar det om att de saknar tillräcklig fönsteryta och för källarna är det fler faktorer som bidrar. Det är därför vi har en avgiftsfördelning som tar hänsyn till de olika ytornas beskaffenhet. Föreningen anser att yta är en bra parameter för att fördela kostnaderna men att de bör fördelas olika beroende på vilka förutsättningar de olika ytorna har. Däremot har föreningen ingen möjlighet att låta avgiftsnivån avspegla ett marknadsvärde. Lagstiftningen tillåter endast att avgiftsfördelningen utgår från föreningens faktiska kostnader och inte eventuella värdehöjande egenskaper hos varje lägenhet som t ex balkong, fönster i söderläge osv.

Lås på grindar

På Årsstämman 2019 fick styrelsen i uppdrag att kartlägga frågan om att kunna låsa våra grindar in till trädgårdarna och till nästa stämma komma med en förslag. Frågan har tidigare legat på respektive hus, men eftersom husens gårdar idag hänger bättre ihop samt en önskan om se över dyrare alternativ än nyckellåsning såsom kodlås är det naturligt att frågan lyfts centralt.

Idag har vi olika lösningar för olika hus. Våra hus i Tallen-kvarteret har alla låsta grindar förutom Tallen 3 som har en av sina grindar öppen. I Björken-kvarteret är alla grindar öppna men där det tidigare har varit nyckellås på grindarna in till Björken 7.

Styrelsen tog sig an arbetet genom att först identifiera tre olika trädgårdsområden som hänger ihop och som var för sig behöver hitta en gemensam hållning i frågan; Tallen-kvarterets hus har en väl sammanhängande gård och utgör ett område. Björken 6 vars enda förbindelse med de övriga Björken-husen är en dold stig genom en gemensam berså och rabatt utgjorde ett separat område, och de övriga Björken-husen som tydligare hänger ihop och dessutom, likt Tallen-husen, också delar nyttor utgjorde det sista området.

Genom husvärdarna i de berörda husen bad styrelsen varje område skapa sin egen arbetsgrupp som tillsammans med styrelsen skulle kunna arbeta fram och förankra ett förslag för det egna området. I Björken 6 gick arbetet smidigt och med hjälp av husvärdar fattade huset i slutet på januari beslut om att behålla sina grindar olåsta med röstsiffrorna 15-4.

För styrelsens del var det svårare att få till en bra process i de övriga husen. Tallen-husen hade svårt att få ihop engagerade medlemmar till en arbetsgrupp, vilket kanske inte är så konstigt då frågan förmodligen inte upplevs så viktig i och med att de redan har låsta grindar. I de återstående Björken-husen har husvärdarna gjort ett bra jobb med att samla engagemang och i Björken 7 har man även hållit omröstningar om hur huset vill förhålla sig. Däremot har styrelsen inte hittat en bra arbetsform för de tre husen som säkerställer att alla boende får likadana förutsättningar i att göra sina röster hörda.

I mars i år fann styrelsen att vi inte skulle hinna bli gå vidare med frågan innan stämman som då fortfarande var planerad att som vanligt hållas i maj. Vi var då 7 medlemmar istället för de 11 som vi ska vara och styrelsens arbetsbörda var för tung för att allt skulle kunna göras samtidigt, inte minst dräneringen av Björken 7 och 6 som då startat. Styrelsen beslöt därför att pausa arbetet med grindfrågan och ta upp den igen efter stämman när styrelsen förhoppningsvis är fulltalig igen.

Styrelsens ambition är att till stämman 2021 ha en färdig plan för hanteringen av frågan om låsta grindar samt förhoppningsvis även förankrat en lösning för respektive område.

Äntligen – Årsstämma 2020

Varmt välkomna till årets försenade stämma för bostadsrättsföreningen Malmö Nya Egnahemsförening torsdag 15 oktober kl 19:00!

Med anledning av Covid-19 så vill vi begränsa (det fysiska) deltagandet till endast en medlem per hushåll. Det kommer att finnas möjlighet att delta via Google Meet och möjlighet att rösta via chatt-funktionen i mötet på följande länk: https://meet.google.com/cqj-ekss-joo.

Tack vare en lagändring kan ombud nu företräda fler än en medlem.Därför vill styrelsen uppmuntra alla medlemmar att rösta via ombud med bifogad blankett hellre än att närvara fysiskt. Fullmakten ställer ni ut antingen till en medlem som ni vet ska närvara fysiskt eller till någon i styrelsen. Nedan följer årets dagordning. Med tanke på omständigheterna bjuder vi i år inte på någon mat eller dryck efter mötet.

Kallelse och Dagordning för Årsstämma 2020

Fullmakt för Årsstämma 2020

För er som är nyfikna på vad en stämma är och hur det går till så har föreningen Bostadsrätterna (tidigare SBC) satt ihop en matnyttig broschyr som ni kan ladda hem här. Här finns också en broschyr som beskriver hur ni kan göra om ni inte kan närvara men ändå vill rösta på dagordningens frågor. Har ni några frågor eller funderingar är ni såklart också välkomna att kontakta styrelsen.

Om föreningsstämma (Bostadsrätterna)

Om Fullmakt, ombud och biträde (Bostadsrätterna)

Om lagändringar med anledning av Covid-19 (Bostadsrätterna)

Dagordning

  1. Stämmans öppnande.
  2. Val av ordförande vid stämman.
  3. Anmälan av ordförandes val av protokollförare.
  4. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och röstlängd.
  5. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet.
  6. Fastställande av dagordning.
  7. Fråga om kallelse behörigen skett.
  8. Framläggande av styrelsens årsredovisning.
  9. Framläggande av revisorernas berättelse, eventuella anmärkningar och styrelsens förklaring däröver.
  10. Beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning.
  11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.
  12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.
  13. Fråga om arvoden till styrelseledamöter och revisorer.
  14. Beslut om antal ledamöter och suppleanter i styrelsen samt antal revisorsuppleanter.
  15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
  16. Val av revisorer och revisorssuppleanter.
  17. Val av extern revisor.
  18. Val av valberedning, som skall bestå av tre ledamöter varav en sammankallande.
  19. Styrelsens rapport angående frågan om kodlås på grindar.
  20. Fråga om avgift på upplåten källaryta (se bilaga 1 på kallelsens baksida)
  21. Styrelsen informerar.
  22. Stämmans avslutande.

Bilaga 1 – Fråga om avgift på upplåten källaryta

Föreningen beslöt 2006 för att tillåta tillbyggnad på vind och källare. Sedan dess har det byggts upp på vind i cirka 50% av de lägenheter som haft möjlighet, medan det är först på senare tid som intresse och förutsättningar för nedbyggnad i källare aktualiserats.

Avgiftsfördelningen lades om 2013, dels för att man ansåg att vindsyta inte helt motsvarade boarea i plan 1 och 2, dels för att stora lägenheter blev oproportionerligt mycket dyrare i jämförelse med andra föreningars stora lägenheter. Det nuvarande avgiftssystemet fördelar 90% av föreningens kostnader baserat på lägenheternas storlek med viktning av olika typer av ytor utifrån dess unika egenskaper (se tabell nedan). De övriga 10% fördelas jämnt per lägenhet.

Tabell 1. Kostnadsviktning beslutad av stämma 2013. Endast typ #1 klassas som boarea.

Med nuvarande system så finns ingen viktning beslutad för källaryta vilket innebär att vi idag inte har möjlighet att debitera avgift för lägenheter som bygger ned i källare. Styrelsen har därför tagit fram ett förslag på hur källaryta ska kunna viktas enligt samma princip som för vindsytor.

Förslag

Styrelsen rekommenderar stämman att besluta om ett införande av en avgiftsfördelning för nedbyggda källare i enlighet med tabellen nedan.

Tabell 2. Tillägg till kostnadsviktning föreslagen till stämma 2020. Båda ytor klassas som biarea.

Beslutet bygger dels på en identifiering av de kvalitativa skillnader som finns mellan källar- och vindsyta, där styrelsen fört en dialog med de medlemmar som idag har byggt ned i källare. Dels bygger förslaget på en kartläggning av hur våra grannföreningar hanterat denna fråga där styrelsen fann att de flesta viktar ytor på samma sätt som vi och där deras viktning av källaryta ligger mellan 0,3 och 0,6. Vidare konstaterades att deras absoluta skillnad i viktning mellan källar- och vindsyta låg på 0,3 punkter, där styrelsens förslag till stämman ger en absolut skillnad på 0,4 punkter.

Årsstämman skjuts upp

Med anledning av Covid-19 har styrelsen beslutat att skjuta upp föreningens årsstämma till efter sommaren. Detta för att följa regeringens förbud mot sammankomster med mer än 50 personer och för att följa Folkhälsomyndighetens rekommendationer för att förhindra smittspridning och att skydda äldre och personer i riskgrupper.

Som förening är vi skyldiga att följa lagstiftning såsom Bostadsrättslagen och Lagen om ekonomiska föreningar. Därutöver måste vi också följa föreningens stadgar. Styrelsens beslut bryter mot paragraf 30 i våra stadgar vilken stipulerar att stämma skall hållas före maj månads utgång. Vår förhoppning är att ni medlemmar har överseende med detta med hänsyn till den rådande situationen. Medlem som anser att det är fel att bryta mot stadgarna kan ansöka om att Bolagsverket istället ska kalla till föreningsstämma. Jurister ställer sig dock tveksamma till om Bolagsverket kommer agera.

Det finns fler orsaker till varför det är klokt att skjuta upp årsstämman. Regeringen vill att det ska bli möjligt att hålla helt digitala stämmor i kombination med möjlighet till poströstning, det vill säga utan krav på möjlighet till fysisk närvaro och förbereder därför en ändring i lagen (2020:198). De nya reglerna föreslås börja gälla den 1 juni 2020 men är ännu inte beslutade.

Vår förhoppning är att vi kan genomföra Årsstämman i slutet på september och återkommer med exakt datum längre fram. En skriftlig kallelse kommer att delas ut senast två veckor före stämman. Vi hoppas då kunna erbjuda möjlighet att poströsta eller rösta med ombud, och förhoppningsvis också möjlighet för alla att delta digitalt.

Är du intresserad av att hjälpa till i föreningen så tveka inte att kontakta vår valberedning. Sammankallande för valberedningen är Jonas Gillberg i Björken 6 som enklast nås på epost här. Du kan också prata med Jens Jansson i Tallen 1 eller Erik Zivkovic i Björken 7.

Årsredovisning 2019

Här kommer en länk till årsredovisningen för 2019. Såväl vår revisor Thomas Swenson på EY (Ernst & Young) som våra interna revisorer Nils Möllerberg och Mattias Haraldsson har granskat allting utan anmärkningar.

Vi kan konstatera att det ur ekonomisk synvinkel var ett år utan några större överraskningar. Vi lyckades genomföra dränering av Tallen 3 utan att ta upp nya lån, bland annat tack vare vårt stora reliningsprojekt som avslutades i början av 2019 och som höll sig väl inom budget. Det var också ett milt år rent vädermässigt vilket ledde till något lägre uppvärmningskostnader än budgeterat.

Hör gärna av er till styrelsen om ni har några frågor eller funderingar.

Ta hand om din granne i Corona-tider!

Det är en väldigt speciell tid vi upplever just nu och en viktig sak i kristider är såklart att vi hjälps åt och tar hand om varandra. Skulle du behöva hjälp med att handla mat eller med andra sysslor i vardagen är du varmt välkommen att höra av dig till styrelsen eller till din husvärd.

Tänk också på att gemensamma platser som tex tvättstugan, torkrum, soprum och handtagen på våra gemensamma dörrar och grindar kan vara källor till smitta. Kom ihåg att tvätta händerna med tvål under minst 20 sekunder (det känns som en ganska lång tid) när du kommer hem så minimerar du smittorisken.

Dränering i Björken 7

Nu fortsätter föreningens dräneringsprojekt och i början av april kommer Park och Vatten Skåne AB att påbörja arbetet i Björken 7, Mäster Eriks plan 10. 

Detaljer kring upplägg av arbetet och vilka material och metoder som används är beskrivet i den artikel som publicerades i mars 2019 på denna hemsida.

Under tiden som arbetet pågår stänger man av den del av Mäster Eriks plans gata, som går i en sväng innanför lekplatsen och gräsplanen, för parkering och genomfartstrafik. Endast byggtrafik och räddningstjänst kan komma till. Arbetet kan ta en del av sommaren i anspråk också med tanke på tid som behövs för återställning av trädgård och trottoarsida när själva dräneringsarbetet är klart.

Efter sommaren planeras att dränera även Björken 6, Sorgenfrivägen 13 /Mäster Eriks plan 12. Vi återkommer med information när det närmar sig.

Föreningens gemensamma trädgårdsdag den 19/4 ställs in pga Corona

För att undvika eventuell spridning av Corona har styrelsen beslutat att ställa in föreningens gemensamma trädgårdsdag den 19/4. Styrelsen vill inte att vi inom föreningen MNE utsätter oss för några onödiga risker genom att utföra trädgårdsarbete tillsammans.

Styrelsen uppmuntrar också varje hus att ställa in sina egna trädgårdsdagar och istället koordinera det trädgårdsarbete som behöver göras till sina medlemmar via tex e-post eller telefon. Om varje medlem får veta vad som behöver göras kan hon/han sedan utföra det trädgårdsarbetet en dag/tid som passar honom/henne utan att det skapas en större sammankomst.

Det är kanske inte den mest trevliga trädgårdsdag man kan tänka sig men så fort risken för Corona är över kommer vi återigen att bjuda in till en gemensam trädgårdsdag!

Försenad höjning av avgiften med 1,5% införs from den 1:a juli 2020

I november 2019 informerade styrelsen att avgiften skulle höjas med 1,5% from årsskiftet 2019/2020. På grund av administrativa problem har den höjningen ännu inte genomförts utan kommer istället att införas from den 1:a juli 2020.

Styrelsen har beslutat att höja avgiften med 1,5% med anledning av de närmaste årens planerade underhållsarbeten samt dränering av de sex återstående husen. Enligt vår ekonomiske förvaltare Riksbyggen har föreningen en mycket god ekonomi och relativt lite i lån. Detta trots att vi de senaste åren har genomfört relining i alla hus samt dränerat Tallen 3.

Bättre kvalitet vid om- och tillbyggnader

Våra hus är gamla och många lägenheter har byggts om och renoverats flera gånger. Oftast blir det väldigt bra resultat, men inte alltid. Vi har vid reliningsarbetet upptäckt flera fall av köks- och badrumsrenoveringar av förändringar som inte är fackmannamässigt utförda, där man inte följt lagar och regler vilket lett till större risk för tillbud och problem och i vissa fall till och med faktiska funktionsfel.

Därför behöver föreningen veta att alla förändringar som påverkar våra gemensamma anläggningar blir fackmannamässigt utförda och att de följer branschregler, lagar och förordningar. Av den anledningen har föreningen inlett ett samarbete med Projab som är ett skånskt företag med just byggnadskvalitet som specialitet.

Projab ska i fortsättningen alltid anlitas när medlem vill bygga om eller bygga ut sin lägenhet. De ska genomföra en besiktning av utförda arbeten och ska även vara Kvalitetsansvarig (KA) när så behövs, en roll som Malmö stad kräver vid större förändringar.

Projab bör involveras så tidigt i processen som möjligt och styrelsen kan vara behjälplig för kontakt. Projab erbjuder också andra tjänster såsom projektledning om så önskas.

Läs mer om om- och tillbyggnader här.