FAQ om förslaget till justerat inköpspris
Styrelsen har fått in en del frågor och funderingar inför stämman angående förslaget om att höja inköpspriset på råyta. Nedan har vi samlat de vanligaste frågorna vi har fått och försöker ge så tydliga svar som möjligt på dessa.
”Varför är det en så stor höjning?”
Dagens 415 kr ligger inte i närheten av marknadsvärdet. Styrelsen har fått rådgivning av Bostadsrätternas jurister. De har rådgivit föreningen att ta ut ett pris som är värderat efter marknadsvärdet. Justeringen är gjort utifrån sakliga skäl – marknadsvärde. För detta redogörs i ärendet som medlemmarna har fått ut. Styrelsen har också fått värderingen bekräftat från mäklare. Det vill säga ett annat pris än det styrelsen föreslår hade inte haft saklig grund.
”Varför kom förslaget så sent och efter deadline för motioner?”
Förslaget kom i tid i relation till när en kallelse med ärenden till stämman ska skickas ut, det ska skickas ut minst 14 dagar innan stämman och förslaget kom tidigare än så. Det är så beslutsförslag brukar hanteras i en förening inför en stämma.
Vissa undrar varför förslaget inte kom innan deadline för motioner. När styrelsen kommer med ett förslag (så kallad proposition) så hanteras det inte genom motioner mot förslaget, utan det man kan göra är att på stämman lägga ett motförslag på det förslag som har skickats ut. Möjligheten att diskutera förslaget ges på stämman och då ges också möjligheten att lägga motförslag.
Det kan tyckas som att förslaget kommer plötsligt, men frågan om att justera priset har pågått länge i föreningen, frågan är således inte ny. Se tex inlägg på hemsidan från 2020 (https://www.mne.se/2020/10/10/faq-om-kallaravgift/) i diskussionen om införande av källaravgifter:
Priset för att köpa loss yta för att kunna bygga till sin lägenhet beslöts på föreningsstämma 2006. Det fanns då tre olika förslag att ta ställning till; 415 kr/kvm, 1500 kr/kvm och 4000 kr/kvm. Det förstnämnda förslaget vann med röstsiffrorna 37 mot 4 respektive 20 röster. Priset har inte justerats över tid och är alltså fortfarande 415 kr per kvm. Detta är något som styrelsen vill se över, men som inte är helt okomplicerat, och som sagt en helt separat fråga.
”Bryter det inte mot likhetsprincipen att införa ett högre pris när andra medlemmar har fått köpa loss till ett lägre pris?”
Enligt Bostadsrätterna strider inte förslaget mot likhetsprincipen. Generellt kan man säga att likhetsprincipen inte innebär att alla medlemmar alltid ska behandlas lika men att lika fall ska behandlas lika. Om det finns objektiva skäl kan det också föreligga skäl för olikabehandling. I styrelsens förslag till beslut redogörs för objektiva skäl till förslaget: marknadsvärdet. Mäklare har också landat i samma värdering.
Istället är det så att det nuvarande priset på 415 kr skulle kunna strida mot generalklausulen i 7 kap. 42 lagen om ekonomiska föreningar:
42 § Styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen får inte rättshandla eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem.
Citat från jurist på Bostadsrätterna:
“Jag kan inte se något skäl för att de medlemmar som inte kan eller vill köpa vindsyta ska vara med och lämna ”rabatt” vid köp av ytor till vissa andra medlemmar. Det skulle möjligen strida mot generalklausulen i 7 kap. 42 lagen om ekonomiska föreningar.”
Det är alltså priset om 415 kr som inte har saklig grund – inte förslaget om beslutet om 5000 kr och 3000 kr.
Genom föreslaget inköpspris ges medlemmar som har möjligheten att köpa loss vind och källare fortsatt den möjligheten och till ett pris som har saklig grund – marknadsvärde.
De som köper vind eller källare kommer få ett ökat värde på sin lägenhet samtidigt som föreningens ekonomi stärks.
”Hur många lägenheter återstår det som kan bygga upp respektive ner?”
Cirka 80 procent av de som kan bygga upp har gjort det och ca 9 procent av de som kan bygga ner har gjort det. En del av de som redan byggt till kan dock teoretiskt sett bygga till ännu mer, om de inte har tagit i anspråk hela ytan ovan eller under sig.
Det är också viktigt att komma ihåg att föreningen består av många medlemmar som inte alls har möjlighet att bygga upp eller ner – t.ex. de som har köpt redan uppbyggda eller nedbyggda lägenheter, de som inte har möjligheten rent fysiskt för att man har pannrum eller tvättstuga nedanför sig men också de som faktiskt inte är intresserade av att bygga ner eller upp.
”Varför ändras ett tidigare fattat beslut?”
Ett senare stämmobeslut kan alltid upphäva ett tidigare beslut, det finns inga formella hinder för detta.
”Men varför tar bort möjligheten för de som behöver större yta att bo kvar i föreningen”
En bostadsrättsförening kan inte utgå från att ge medlemmar ett osakligt (lågt) pris för råyta i syfte att möjliggöra för att de ska kunna bo kvar i föreningen för att de behöver större lägenheter. Att köpa loss råyta till ett lågt pris ger bara ekonomisk fördel till en enskild medlem, genom högre värde på lägenheten. Om föreningen fortsätter sälja loss ytor till låga priser (pris som inte har saklig grund) innebär det att föreningen går miste om intäkter som skulle kunna bidra till tex lägre avgiftshöjningar, något som kommer alla medlemmar till godo och ökar möjligheten för fler att ha råd att bo kvar.
“Går inte föreningen miste om ökade avgiftsintäkter om fler väljer att inte köpa till yta på grund av höjningen av priset?”
Så som avgiftssystemet fungerar i dagsläget så får föreningen inte in mer netto efter en upp/nedbyggnad utan det är en totalsumma som är fastställd och fördelas mellan medlemmarna genom ett ytandelstal (beroende på vilken typ av yta det är, t.ex. källare, vind, med eller utan fjärrvärme och med eller utan brandskydd). Det vill säga medlemmen som har mer yta än innan betalar mer och alla andra lite mindre, men det blir inte mer totalt till föreningen.
“Varför föreslår ni inte någon form av stegvis höjning eller en tidsfrist innan det nya priset börjar gälla?”
Huvudorsaken till varför vi inte inför stegvis är för att vi behöver anpassa priset till marknadsvärdet – ett pris som har saklig grund. Avvaktar vi med införandet så avvaktas det sakliga priset och vi fortsätter att ha ett pris som är felaktigt, och det kan vi inte motivera. Även här har vi rådfrågat juristerna på bostadsrätterna och de har rekommenderat att förslaget om ett pris som motsvarar marknadsvärdet ska börja gälla direkt.
Det är en ganska omfattande process att få till en upp- eller nedbyggnad. Anledningen till att styrelsen sätter ganska höga och tidskrävande krav vid en tillbyggnad är att föreningen i flera fall de senaste åren drabbats av skador och andra problem i samband med renoveringar och tillbyggnader. Det har utöver skador på fastigheten och lägenheter orsakat betydande kostnader och merarbete för föreningen och medlemmar. För att undvika detta har vi en process som alla boende som funderar på att renovera eller bygga till måste gå igenom.
Att få ett godkännande från styrelsen tar oftast minst några månader, där det ingår bland annat att kontakta stadsbyggnadskontoret för att kontrollera om bygglov/teknisk anmälan krävs, kontakta besiktningsfirma, ha husmöte där grannar får rösta om tillbyggnaden, garantera likvärdiga förråd till medlemmar om byte sker (vilket händer ganska ofta), uppmätning av ytor, se till att alla lagar och regler följs vad gäller brandskydd, ventilation mm. Denna process omfattar anmälan till styrelsen i två steg och preliminärbesked och till slut ett eventuellt godkännande av styrelsen. Först efter denna process skrivs tilläggsupplåtelseavtal. Den här processen är vi noga med att följa i varje ärende, och vi vill undvika att hamna i att medlemmar stressar fram beslut i denna process. Men framförallt vill vi undvika att skjuta upp införandet av det pris som har saklig grund.